L’immobilier vous intéresse ? C’est une classe d’actif qui peut avoir sa place dans votre portefeuille de placement et peut contribuer au financement de vos projets de retraite.

Vous devriez d’abord vous questionner sur vos objectifs et votre horizon temporel. Êtes-vous du type investisseur ou spéculateur ? L’investisseur immobilier possède une vision à long terme alors que le spéculateur mise sur un profit à court terme. L’approche spéculative comporte une bonne part de risque.

Si toutefois vous vous intéressez à l’immobilier sous l’angle de l’investissement et que votre horizon est de dix ans ou plus, vous pouvez envisager d’incorporer l’immobilier dans votre stratégie d’indépendance financière à long terme.

Un investissement en immobilier peut contribuer à l’accroissement de votre patrimoine de quatre façons :

1. Par l’apport d’un revenu d’exploitation régulier (lorsque les loyers perçus sont supérieurs aux dépenses d’exploitation) ;
2. Par la capitalisation (les loyers perçus permettent de rembourser l’hypothèque sur l’immeuble créant ainsi une valeur monnayable à long terme) ;
3. Par l’appréciation liée au marché immobilier (les immeubles prennent de la valeur avec le temps selon les cycles de l’économie) ;
4. Par l’appréciation liée à vos initiatives d’entrepreneur (la valeur de l’immeuble s’accroît lorsque vous réussissez à augmenter les revenus nets. Soit en améliorant votre offre de services, en réduisant les coûts d’exploitation ou une combinaison des deux).

Si votre revenu d’exploitation mensuel net est de 60,00 $ par porte, 10 portes vous rapporteront 600,00 $ par mois et 100 portes vous rapporteront 6 000,00 $ par mois. Les revenus peuvent être supérieurs si vos immeubles sont libres d’hypothèques. Un immeuble qui génère immédiatement un revenu net d’exploitation positif peut contribuer immédiatement au financement de votre style de vie. Ce n’est pas toujours le cas. Selon un rapport publié par la SCHL en avril 2017, environ la moitié des unités en copropriété offertes en location à Montréal génèrent des flux monétaires négatifs. Les propriétaires de ces unités doivent injecter des fonds chaque mois pour faire face aux dépenses et conserver leurs actifs.

Pour juger de la rentabilité d’un investissement immobilier, vous devrez tenir compte de plusieurs éléments :

1. Le prix demandé pour l’immeuble ;
2. La mise de fonds initiale (15 % à 20 % du prix payé) ;
3. Les frais d’acquisition (1,5 % à 5 % du prix payé) ;
4. Les revenus bruts de location ;
5. Les frais d’exploitation (30 % à 50 % des revenus bruts) ;
6. Les versements hypothécaires ;
7. Le potentiel d’appréciation ;
8. Sous quelle forme détenir ces actifs (s’incorporer ou non) ?

Devenir investisseur immobilier, c’est avant tout devenir entrepreneur et cette réalité doit être prise en compte en plus des données financières.

Une analyse comparative vous permettra d’évaluer dans quelle mesure un investissement immobilier, par rapport à d’autres types d’investissements, peut contribuer à votre stratégie financière pour la retraite.